Contratto locazione uso diverso – risoluzione – clausola risolutiva espressa/messa in mora (incompatibilità) – pagamento successivo alla contestazione – grave inadempimento - ammissibilità domande ed eccezioni nuove ex art. 426 cpc.

14/10/2022

La società X cita in giudizio la conduttrice con atto del 20/5/2022al fine della convalida dello sfratto per morosità dall’immobile condotto da quest’ultima in locazione per uso diverso dall’abitazione. La attrice ha allegato il mancato pagamento di n. 5 canoni mensili di locazione. La conduttrice si è costituita con opposizione con la quale ha dato atto del pagamento, nelle more, dei canoni maturati ed ha rilevato che la imputazione non era stata fatta in ragione dei canoni più antichi scaduti. …“Alla udienza di comparizione delle parti è stata disattesa la istanza di emissione di ordinanza di rilascio dell’immobile, ex art. 665 cpc ed è stato disposto il mutamento di rito ai sensi dell’art. 667 cpc con la concessione dei termini ex art. 426 cpc. …Deve ritenersi, innanzitutto, la ammissibilità delle domande ed eccezioni formulate dalle parti nelle memorie ex art. 426 cpc (cfr. Cass. Sez. 3-, Ordinanza n. 17955 del 23/6/2021: nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale. (Nella specie, all’esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell’intimazione). …Nel merito, deve essere valutato il complessivo comportamento tenuto dalla conduttrice anche dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5902 del 17/3/2006: in tema di locazione di immobili urbani, l’art. 5 della legge n. 392 del 1978, sulla “predeterminazione” della gravità dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione; il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può essere però tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell’art. 1455 cod. civ., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che ha domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ., il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli, ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. …Si osserva, dunque, che, con missiva del 5/5/2022, la locatrice aveva intimato il pagamento dei canoni arretrati, concedendo alla conduttrice giorni 10 per l’adempimento, con l’avvertimento che al mancato pagamento sarebbe seguita la domanda id convalida di sfratto. …Tale comportamento può ritenersi incompatibile con la volontà del locatore di avvalersi della clausola risolutiva espressa, come prevista nel contratto (cfr. Cass. 5734/2011)… La conduttrice ha provveduto, però, al pagamento di n. 3 canoni solo in data 23/5/2022 e del quarto canone in data 29/5/2022. Quanto alla eccezione formulata dalla conduttrice, articolata in ragione delle difficoltà finanziarie conseguenti al periodo di lock-down a causa della emergenza sanitaria, si osserva che la morosità si era verificata già prima di tale periodo (negli 2018 e 2019). Infine, la differente imputazione del pagamento dei canoni, così come lamentata dalla conduttrice, non è stata causa di pregiudizio alcuno per la conduttrice che debitrice avrebbe potuto provvedere ad una diversa imputazione dei pagamenti né, del resto, è stata richiesta la rivalutazione monetaria o la applicazione degli interessi di mora sui canoni maturati. Deve ritenersi, pertanto, il grave inadempimento della conduttrice (art. 1455 c.c.) tale da legittimare la risoluzione del contratto…” Per tali ragioni il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto, ordinando l’immediato rilascio dell’immobile libero da persone e cose.