Indennità di esproprio – terreno edificabile – ragioni – previsione di PRG di realizzazione della strada costruita dal terzo espropriante a carico degli espropriati – detraibilità del costo – ragioni

05/05/2023

…“LETTO il ricorso con cui X ha proposto opposizione avverso la stima determinata dal collegio arbitrale nominato ai sensi dell’art. 21 D.P.R. 327/2001, ritenendola inadeguata rispetto all’effettivo valore del proprio terreno sito a Fano, oggetto di esproprio da parte della società Y s.p.a. quale concessionaria dei lavori di ampliamento dell’autostrada A14; LETTO il ricorso proposto anche dall’Autorità espropriante, secondo la quale invece il bene sarebbe stato sovrastimato dal collegio tecnico, dovendosi fare riferimento al valore agricolo; PRESA VISIONE delle conclusioni cui è pervenuto il C.T.U. nominato ed esaminati i chiarimenti successivamente depositati; A scioglimento della riserva che precede; OSSERVA A seguito del decreto di occupazione d’urgenza emesso in data 16.03.2016, Y si è immessa nel possesso di parte del terreno all’epoca censito al foglio (omissis) del catasto terreni di W, di proprietà di X, offrendo un’indennità provvisoria complessivamente pari ad euro (omissis) nel presupposto della natura agricola dell’immobile. Il proprietario si è opposto a tale determinazione, avviando il procedimento che ha condotto alla nomina della terna arbitrale ai sensi dell’art. 21 D.P.R. 327/2001: il collegio non è peraltro pervenuto ad una valutazione condivisa, tenuto conto che il tecnico nominato dal privato e quello designato dal Presidente del Tribunale hanno proposto una stima pari ad euro 72 al mq (ovvero ad euro omissis complessivi), mentre il professionista nominato dall’Autorità espropriante si è rifiutato di sottoscrivere il verbale della riunione conclusiva tenutasi in data 12.12.2019. Il Guerra ha comunque proposto opposizione avverso tale valutazione, ritenendo congrua un’indennità di esproprio pari complessivamente ad euro (omissis). Nelle more della prima udienza, con provvedimento emesso in data 23.04.2020 Y ha decretato l’esproprio di diverse aree, tra cui quella oggetto del presente giudizio. Anche l’Autorità espropriante ha poi proposto opposizione avverso la stima elaborata dal collegio arbitrale, ritenendo congrua una valutazione complessivamente pari ad euro omiss; ha in particolare rammentato la convenzione sottoscritta all’esito della conferenza di servizi tenutasi in data 07.07.2006, in forza della quale Y si è obbligata ad eseguire le c.d. opere complementari (ovvero interventi di viabilità ulteriori rispetto all’allargamento della sede autostradale), mentre i Comuni interessati si sono impegnati ad individuare a tal fine aree prive di capacità edificatoria o, in caso contrario, “ad attivare, anche mediante varianti urbanistiche, perequazioni di interesse pubblico per garantire, in capo ai proprietari, la capacità edificatoria esistente” (cfr. documento prodotto quale allegato n.6 al ricorso del X e quale allegato n. 10 al ricorso dell’Autorità espropriante). All’esito della riunione dei due giudizi, è stata disposta una C.T.U. che ha consentito di approfondire le caratteristiche dell’area oggetto di causa. E’ opportuno preliminarmente rammentare che attraverso l’opposizione alla stima viene proposta una domanda di accertamento della giusta indennità: il giudizio della Corte deve pertanto contemperare la tutela del diritto di proprietà con i principi di corretta erogazione della spesa pubblica, al fine di individuare un indennizzo che ristori equamente il sacrificio subito dal privato senza superare i limiti previsti dalla legge. Nel caso di specie, il C.T.U. ha verificato che il terreno oggetto della procedura espropriativa è posto in adiacenza al casello autostradale A/14 di W, all’ingresso della superstrada (omissis) ed in prossimità delle vie che portano alla zona industriale della città ed agli altri Comuni limitrofi. Per quanto riguarda poi la destinazione urbanistica, l’area ricade in parte in zona D/4 (aree a carattere commerciale e/o direzionale di nuova formazione), in parte in P1 (aree destinate alla viabilità veicolare preesistente o di nuova formazione) ed in parte in F1 (verde attrezzato), essendo comunque presente una fascia di rispetto stradale (cfr. pagg. 10-11 della relazione peritale). Tenuto conto delle difese svolte dall’Autorità espropriante, il C.T.U. ha proposto due distinte valutazioni, l’una fondata sulla destinazione urbanistica prevista nel vigente P.R.G., l’altra parametrata all’eventuale valore agricolo del terreno. E’ stato peraltro chiarito che “ai fini della determinazione dell'indennità espropriativa, l'adozione del criterio previsto per le aree edificabili richiede, quale condizione necessaria e sufficiente, che l'immobile sia individuato come zona edificabile anche ad iniziativa privata nello strumento urbanistico generale, pur se fini diversi dall'edilizia residenziale privata, e sebbene l'edificabilità risulti subordinata alla stipula di una convenzione con l'amministrazione comunale e sia comunque limitata ad una tipologia vincolata, non configurandosi, in tal caso, un vincolo conformativo della proprietà a fini pubblicistici” (leggasi da ultimo Cass. Sez. I, ordinanza n.36331 del 23.11.2021). Nel caso di specie, risulta quindi irrilevante che la destinazione edificatoria prevista nel piano regolatore non sia stata sino ad oggi attuata (cfr. pag. 13 della relazione peritale). Poco rileva anche la convenzione stipulata tra Y ed i Comuni interessati alle opere complementari, al pari delle considerazioni svolte dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui, nelle ipotesi in cui sia stata prevista una perequazione urbanistica, occorre evitare che si determini un “indebito beneficio per il proprietario, cui si consentirebbe di mantenere (ed utilizzare) il bene non espropriato (la volumetria edificabile) e di ottenerne nel contempo l’equivalente monetario” (cfr. Cass., Sez. I, sentenza n.22961 del 31.10.2007): nel caso esaminato da tale pronuncia, infatti, gli stessi privati avevano proposto un piano particolareggiato, nell’ambito del quale la volumetria riferita ad un’area destinata a verde pubblico era stata traslata (e concretamente realizzata) in un’altra parte del medesimo comprensorio. Nel caso di specie, invece, gli impegni assunti nella convenzione prodotta dalle parti (recepita dal Consiglio Comunale di W nella seduta del 09.08.2016) non sono stati concordati in alcun modo con i privati che avrebbero subito gli espropri ed in ogni caso non hanno avuto concreta attuazione, non essendo stata approvata alcuna variante rispetto alle disposizioni urbanistiche ancor oggi vigenti. L’opposizione proposta da Y può quindi essere sin d’ora rigettata, essendo volta ad attribuire alle aree espropriate una destinazione urbanistica incompatibile con quella vigente. Per quanto riguarda le ulteriori contestazioni mosse dalle parti, risulta condivisibile la scelta dell’ausiliare di computare anche le fasce di rispetto stradale, tenuto conto che anch’esse contribuiscono alla formazione della superficie territoriale del comparto e determinano le volumetrie realizzabili (cfr. pag. 13 della relazione peritale). Analoghe conclusioni debbono trarsi per quanto riguarda la detrazione pro quota dal valore stimato del costo della strada realizzata dall’Autorità espropriante, trattandosi di un intervento che avrebbe dovuto essere realizzato dai proprietari ove avessero edificato il comparto attraverso il previsto piano di lottizzazione (cfr. pagg. 24-25 della relazione peritale); è stata del resto chiarita la praticabilità di analoghe detrazioni ove (come nel caso di specie) la stima sia stata effettuata applicando il metodo analitico-ricostruttivo (cfr. Cass. Sez. I, ordinanza n.15693 del 14.06.2018). Condivisibile risulta anche la stima cui il consulente è infine pervenuto all’esito dei chiarimenti richiesti, prendendo in considerazione la situazione di mercato all’epoca dell’esproprio (cfr. pagg. 5-11 della relazione integrativa). Non appare censurabile neppure l’esclusione di qualsiasi indennizzo per l’asserita interclusione del residuo terreno ancora di proprietà del X, essendo emerso dagli accertamenti svolti che tale area non risulta interclusa, tanto che viene ancor oggi regolarmente coltivata. E’ del resto superfluo rammentare l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui, qualora il giudice condivida le risultanze della C.T.U., non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento, atteso che la decisione di aderire alle conclusioni del proprio ausiliare implica valutazione ed esame delle contrarie deduzioni delle parti; la condivisione del parere del consulente, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce quindi motivazione adeguata, risolvendosi la consulenza in uno strumento non solo di valutazione tecnica, ma anche di accertamento di situazioni di fatto rilevabili soltanto mediante il ricorso a determinate cognizioni tecniche. Nel caso di specie, non sussistono motivi per discostarsi dalle conclusioni cui è pervenuto il C.T.U., secondo il quale risulta congruo attribuire all’area oggetto di causa il valore unitario di € omissis al mq, tenuto conto di tutte le caratteristiche sopra evidenziate, della destinazione urbanistica e delle attuali condizioni di mercato: in considerazione dell’ampiezza dell’area infine espropriata e della necessità di detrarre gli oneri conseguenti alla realizzazione della strada, l’indennità di esproprio deve quindi essere determinata nell’importo complessivamente pari ad € (omissis) (pagg. 15-16 dei chiarimenti sopra citati). Dev’essere altresì riconosciuta l'indennità di occupazione d’urgenza preordinata all’espropriazione, computata tenendo conto che è stata inizialmente occupata un’area pari a mq. 1.273 (superiore rispetto all’area pari a mq. 1.057 poi espropriata) e che dall’immissione in possesso provvisoria sino al decreto di esproprio in data 23.04.2020 sono decorsi tre anni, undici mesi e sei giorni: alla luce di quanto previsto dall’art. 50 DPR 327/2001, dev’essere quindi riconosciuto al X l’ulteriore importo pari ad € omissis (cfr. pag. 16 dei citati chiarimenti). Sommando tale importo a quanto già sopra liquidato, va riconosciuto al X l’importo complessivamente pari ad € omissis: tale somma andrà incrementata degli interessi al tasso legale, da computare sulla differenza tra quanto oggi riconosciuto e la minore somma già depositata presso la Cassa Depositi e Prestiti Nulla può essere riconosciuto invece a titolo di svalutazione, discutendosi di un debito di valuta e non essendo stato provato in alcun modo il maggior danno eventualmente subito. La parziale reciproca soccombenza e la complessità delle questioni esaminate costituiscono poi validi motivi per compensare tra le parti le spese di lite limitatamente alla metà (omissis);