– rito locatizio - opposizione decreto ingiuntivo – chiamata del terzo – cessione del contratto – istanza provvisoria esecuzione – onere dell’avvenuta liberazione in capo della parte opponente -

12/07/2022

Parte opponente contesta il decreto ingiuntivo promosso dal proprietario sotto diversi profili. Il Tribunale di Urbino ha così disposto: “ …la difesa opposta insiste per essere autorizzata a chiamare in giudizio la società (precedente titolare del rapporto locatizio) in ragione della ritenuta comunanza di causa. L’istanza non può essere accolta. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo parte opposta conserva la posizione di ricorrente in senso sostanziale. Ne consegue la necessità di applicare la norma di cui al terzo comma dell’art. 269 c.p.c., disposizione di carattere generale destinata, pertanto, ad operare anche nel rito del lavoro, ove, peraltro, la chiamata del terzo esige la previa autorizzazione del giudice (Sentenza della Corte di Cassazione n. 12660 del 27/11/1992). E’ necessario, pertanto, che l’interesse dei proprietari a chiamare in causa il terzo sia sorto unicamente in ragione delle difese svolte dalla parte opposta, ovvero alla luce di circostanze veicolate per la prima volta nell’atto di opposizione e non conoscibili già in sede monitoria. Tale circostanza, ad avviso del giudice, non ricorre nel caso di specie. Invero, ponendo a latere la questione del rispetto degli oneri formali imposti dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978, l’avvenuta cessione del contratto di locazione, quale conseguenza della sottostante cessione di azienda, era conoscibile dai locatori già prima del deposito del ricorso ex artt. 633 c.p.c., sia in astratto, ovvero in ragione del combinato disposto delle norme di cui all’ultimo comma dell’art. 2556 c.c. ed al secondo comma dell’art. 2193 c.c., sia, soprattutto, in concreto, in quanto emergente dalla raccomandata con cui fu annunciato il recesso del conduttore. Pertanto, i locatori potevano già da subito agire nei confronti del cessionario del contratto di locazione. Il rigetto dell’istanza di chiamata del terzo, che peraltro la difesa opposta ha espressamente subordinato al previo vaglio di opportunità del giudice (si veda al riguardo il verbale dell’udienza dell’11.2.2022 ) consente l’immediata delibazione dell’istanza ex art. 648 c.c. Al riguardo, in primo luogo, occorre osservare che, anche qualora per mera ipotesi si volesse ritenere che la cessione del contratto di locazione (quale conseguenza del pacifico affitto di azienda) sia opponibile ai locatori (circostanza da quest’ultimi negata in ragione della mancata comunicazione dell’accadimento negoziale tramite raccomandata con ricevuta di ritorno), vi è che la parte opponente, disattendendo l’onere su essa gravante, non ha dimostrato, ed invero tampoco allegato, l’avvenuta liberazione del conduttore cedente. Invero, la norma di cui all’art. 36 della legge n. 392 del 1978 deroga al primo comma dell’art. 2558 c.c. e prevede che “nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”. Ne consegue che “nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, è onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore, per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia, lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria, trattandosi di fatto estintivo della corrispondente obbligazione (così, Ordinanza della Corte di Cassazione n. 7430 del 23/03/2017; nei medesimi termini, Sentenza della Corte di Cassazione n. 19531 del 30/09/2015)”. Vi è, pertanto, che, anche qualora si volesse ipotizzare l’opponibilità della cessione, il conduttore continua ad essere debitore dei locatori per le obbligazioni sorte dal contratto di locazione, essendo pacifico che esse non sono state adempiute dal cessionario. Tra esse vi è anche il pagamento del corrispettivo pattuito fino alla riconsegna del bene locato, giusto il combinato disposto degli artt. 1590 e 1591 c.c. Al riguardo, occorre osservare che “in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto - sia contrattualmente, sia giudizialmente - l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (così, Ordinanza della Corte di Cassazione n. 10926 del 07/05/2018)”. Altresì, “l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale (così, Sentenza della Corte di Cassazione n. 550 del 17/01/2012)”. Infine, “in un giudizio di risarcimento danni da ritardata restituzione dell'immobile, ex art. 1591 cod. civ., l'onere della prova relativo all'avvenuto pagamento del canone ed alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno (così, Sentenza della Corte di Cassazione n. 9199 del 09/06/2003)”. Declinando tali principi al caso di specie, occorre osservare che il conduttore, che peraltro ha ammesso di aver restituito il telecomando della saracinesca meccanica della vetrina solo nel giugno del 2020, non ha fornito adeguata prova della previa consegna delle chiavi del locale, limitandosi ad articolare prova testimoniale in merito. Ne consegue che l’istanza ex art. 648 c.p.c. deve essere accolta. La prova testimoniale richiesta dalla difesa opponente, così come articolata nel ricorso, è appunto volta ad acclarare l’avvenuta consegna delle chiavi in epoca anteriore a quella indicata dai resistenti e, comunque, la sostanziale acquisizione della disponibilità del bene. Essa, pertanto, è ammissibile con esclusione dei capitoli nn. 2,3,4,13 poiché relativi a circostanze non contestate o che già emergono dalla documentazione depositata; Le prove orali richieste dai resistenti sono del pari ammissibili poiché del pari dirette ad accertare il momento dell’effettiva restituzione della cosa locata. P.Q.M. Così provvede: - rigetta l’istanza di chiamata del terzo; - concede la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo del Tribunale di Urbino n.___ del ____; - ammette la prova testimoniale richiesta da parte opponente, così come articolata nel ricorso, con esclusione dei capitoli nn. 2,3,4,13; limita a due il numero di testi per ogni capitolo; - ammette le prove orali richieste dai resistenti, così come articolate nella memoria di costituzione….”