Sfratto per morosità – locazione commerciale – art. 1455 c.c. – applicabilità .- ritardo nel pagamento – entità del debito e durata della morosità – scarsa importanza dell’inadempimento in periodo Covid – esclusione – pagamento successivo e diffida ad adempiere – irrilevanza.

25/10/2023

(Omissis) … “CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO Con la sentenza impugnata è stata accolta la domanda proposta dalla X s.a.s., con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo sottoscritto in data (omissis), avente ad oggetto un immobile ad uso deposito ubicato in (omissis), per inadempimento della conduttrice B S.r.l., nel pagamento di cinque mensilità del canone di locazione nell’anno 2020, e con condanna di quest’ultima al rilascio dell’immobile. Avverso tale decisione ha proposto appello la B S.r.l., la quale ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui, accogliendo la domanda di risoluzione contrattuale, ha ritenuto di non scarsa importanza l’inadempimento, sostenendo che, da un lato, la morosità era stata sanata immediatamente dopo la notifica della domanda di risoluzione, e che, dall’altro, il ritardo era limitato a sole cinque mensilità concentrate nel periodo maggio/settembre 2020, in cui il c.d. lockdown disposto nel corso dell’emergenza pandemica Covid-19 aveva determinato una temporanea carenza di liquidità. Ha quindi concluso come segue: “in totale riforma della sentenza n. 684/22 del 13.10.22, respingere la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1.5.16 tra la ditta X s.a.s. e la B s.r.l., ed assolvere quest’ultima da ogni pretesa avversaria. Con vittoria di spese e compenso professionale del doppio grado”. La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all’appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto. L’appello non è fondato. In punto di fatto, risulta per tabulas che la locatrice X s.a.s., odierna appellata, ha fornito la prova del fatto costitutivo, mediante produzione del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data (omissis), registrato il (omissis), contenente clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento anche di una sola rata ovvero di ritardo superiore a dieci giorni (v. clausola n.6). Quanto alla sussistenza della morosità della B S.r.l., in linea con quanto statuito dal primo giudice, deve ritenersi che la stessa costituisca un dato pacifico ed incontrovertibile, dal momento che il pagamento dei canoni oggetto della domanda giudiziale (fatture (omissis), per un totale di (omissis) è avvenuto solo in data 23.05.2022, pochi giorni dopo la notificazione di una lettera di diffida e costituzione in mora del 05.05.2022, notificata alla B S.r.l. in pari data (quanto alla fattura n.10 del 03.05.2022, la stessa è stata pagata il 16.05.2022, con un ritardo estremamente lieve). Le allegazioni di parte appellante si limitano a sostenere la tesi secondo cui il primo giudice avrebbe errato nel non ritenere di non scarsa importanza l’inadempimento (che è quindi pacifico), tenuto presente del pagamento intervenuto nelle more (sia pur tardivamente) e della carenza di liquidità nel periodo di lockdown. Le allegazioni di parte appellante non sono convincenti. Nella fattispecie in esame, relativa ad una locazione soggetta alla disciplina prevista per le locazioni commerciali (alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978 n.392), sulla domanda di risoluzione proposta dalla locatrice per grave inadempimento della conduttrice (insita nell’intimazione di sfratto per morosità, rispetto alla quale è in rapporto di implicita continenza), con riferimento unicamente a morosità pregresse, trova applicazione l'art. 1455 c.c., prescindendo dalle eventuali sanatorie giudiziali, valevoli per le sole locazioni abitative. Conseguentemente, non potendo disconoscersi, attesa l'entità dei canoni non corrisposti e la lunga durata nell'inadempimento, l'incidenza di tale condotta della conduttrice nell'economia generale del contratto, avuto riguardo, altresì, all'interesse della locatrice ad una puntuale ed esatta osservanza del termine di pagamento, non possono gli inadempimenti dell’odierna appellante, unitariamente considerati, ritenersi di scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e come tali escludere la risoluzione del contratto. Infatti, il lungo ritardo nel pagamento dei canoni integra sicuramente inadempimento grave dell’appellante, atteso che, trattandosi di inadempimento reiterato, la valutazione non può che essere espressa in termini di gravità e importanza dell'inadempimento della ditta conduttrice in relazione all'interesse della locatrice insoddisfatto. Ciò a maggior ragione, ove si osservi che anche in periodi precedenti si erano verificate situazioni analoghe (circostanza che l’appellante non ha specificamente contestato e che viene presa in considerazione unicamente per una valutazione complessiva del comportamento del debitore). Né assume rilievo la circostanza che l’appellante abbia provveduto al pagamento dei canoni scaduti pochi giorni dopo la notificazione di una lettera di diffida e costituzione in mora del 05.05.2022, stante il principio secondo cui “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento il requisito della "gravità", di cui all'art. 1455 c.c.” (Cass.Civ., sez. III, 26/10/2012 n°18500). Resta pertanto irrilevante - in virtù del principio di cui all'art. 1453 c.c., comma 3 - che il conduttore adempia tardivamente dopo la proposizione della domanda di risoluzione. Tanto meno può accordarsi rilievo alla circostanza che la morosità sia relativa a mensilità concentrate nel periodo maggio/settembre 2020, in cui il c.d. lockdown disposto nel corso dell’emergenza pandemica Covid-19 aveva determinato una momentanea carenza di liquidità, come dimostrato dai dati del bilancio 2020. La morosità, infatti, si è protratta ben oltre la cessazione del periodo di emergenza sanitaria, essendo stata perpetuata sino alla data del tardivo pagamento, avvenuto nel maggio 2022, circa due anni dopo, il che esclude una diretta correlazione tra il c.d. lockdown e l’inadempimento. In quest’ordine di concetti, in accoglimento della domanda di accertamento della risoluzione del contratto di locazione, da ritenersi implicitamente contenuta nell’atto di sfratto per morosità, deve dunque dichiararsi cessato per inadempimento della parte appellante il contratto di locazione stipulato inter partes il (omissis), con condanna di quest’ultima al rilascio dell’ immobile oggetto del medesimo, in linea con quanto già statuito dal primo giudice. Alla luce delle considerazioni che precedono, appare evidente l’infondatezza dell’appello, che va dunque disatteso e respinto. Le spese del grado sostenute dall’appellata X s.a.s., in applicazione del principio della soccombenza, vanno poste a carico della parte appellante, che dovrà rimborsale nell’ammontare indicato in dispositivo. (omissis)