Corte App. Ancona - sentenza n. 704/08 - Pres. Perfetti - Est. Vadalà

29/11/2008

Successivamente all’assegnazione il consorzio X e la cooperativa Z, ad essa associata, richiedevano al socio Y cui era stato assegnato definitivamente un alloggio dalle stesse costruite un conguaglio, non essendo stato conteggiato un lastrico solare di esclusiva proprietà dell’assegnatario. Il Tribunale di Pesaro accoglieva parzialmente la domanda giudiziale formulata da X e Z nei conforti di Y che ha proposto appello, cui hanno resistito con appello incidentale X e Z. La Corte ha confermato integralmente la decisione di primo grado. Queste le parti salienti della motivazione: “ La tesi dell’appellante, secondo la quale la reale natura del “conguaglio”, oggetto della clausola di riserva, indicata nell’atto d’assegnazione, nel testo redatto a ministero del Notaio garantisse il Consorzio esclusivamente di quanto quest’ultimo dovesse ancora pagare pro quota all’Impresa costruttrice con la quale era da definire un contenzioso e per il quale vi era una situazione, pure descritta nell’atto, di solidarietà passiva tra il Consorzio e gli assegnatari, non si presenta fondata. Invero, in materia di contratti, criterio prevalente al fine di ricostruire la reale volontà della parti è quello letterale, ossia quello che pone in relazione il dato interpretativo con le espressioni letterali, utilizzate dalle parti. Al riguardo, deve constatarsi che a pag. 7 dell’atto si legge che la somma, indicata quale costo, relativo a tutte le particelle, oggetto dell’atto d’assegnazione, è di £ , salvo conguaglio relativo ai costi sostenuti e da sostenere, mentre nel prosieguo si dice che “Il Consorzio assegnante … dichiara di avere già ricevuto il sopra citato costo dalla parte assegnataria, in favore della quale emette ampia quietanza, salvo gli eventuali conguagli di cui sopra, con rinuncia all’ipoteca legale”. Soltanto nel prosieguo dell’atto, a pag. 9 all. 2), si stabilisce la solidarietà passiva dei soci assegnatari e del Consorzio verso la società costruttrice circa l’obbligo del pagamento delle somme eventualmente dovute alla creditrice all’esito del giudizio arbitrale”… “Appare evidente, anche in ragione della collocazione sistematica della clausola di salvaguardia nel corpo dell’atto, in ossequio all’ulteriore criterio indicato nella legge, la circostanza che essa si riferisca al concetto di costo, quale indicato nella sentenza impugnata, in rapporto alla natura della cooperativa edilizia. La natura dell’ente ed i fini mutualistici che la contraddistinguono, secondo quanto indicato dal Giudice di primo grado, consentono la determinazione di un concetto di costo, che non corrisponde a quello di prezzo che comporta la salvaguardia dell’interesse dell’ente assegnante e di quello degli assegnatari, data dal parametro della superficie convenzionale assegnata a ciascun socio. Al riguardo, appare opportuno condividere le valutazioni, contenute nella comparsa di costituzione dell’appellata, laddove si desume dalla stessa natura dell’atto di assegnazione, vincolato al rispetto delle norme statutarie, ispirate dai principi mutualistici, la garanzia da possibili errori od omissioni, relativi anche alla divergenza tra le superfici convenzionali dell’immobile da assegnare, calcolate in via provvisoria a quelle calcolate in via definitiva. Il riferimento al costo dell’immobile, contenuto nell’art. 9 del regolamento della cooperativa, quanto al computo del valore dell’immobile medesimo, determinabile in base alle spese sostenute dalla cooperativa, non esclude in alcun modo i riferimenti alla superficie dell’appartamento. E’ evidente, infatti, che quando la postilla all’art. 9, aggiunta in calce al regolamento, stabilisce che il valore dell’appartamento non deve in alcun modo influire sul costo del medesimo, determinato in base alle spese sostenute per la realizzazione, ai sensi dell’art. 9, lett. a) del regolamento medesimo, che fa specifico riferimento alle spese, affondate dalla cooperativa in relazione allo stabile, fornisce esclusivamente un parametro di riferimento globale, che deve poi essere rapportato alla superficie dei singoli appartamenti” … … “Le norme contenute nell’atto d’assegnazione escludono, inoltre, la natura liberatoria della quietanza rilasciata a fronte del pagamento dei costi, come determinati dalla cooperativa “… … “L’uso esclusivo del terrazzo da parte di Y e la sua natura giuridica di pertinenza dell’immobile, la certificazioni catastale in atti e la certificazione del CTU, l’effettuazione di migliorie da parte di Y il quale si è comportato, come proprietario, escludendo che il terrazzo medesimo sia attribuibile alla proprietà condominale, così come vuole l’appellante. Non risponde al vero che il lastrico solare sia sempre comune dell’edifico, nell’ipotesi in cui svolga la funzione di copertura dell’intero condominio: quella indicata nell’art. 1117 c.c. è una presunzione relativa, che può essere smentita dal titolo, costituito dal regolamento contrattuale o, altrimenti, dal complesso degli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari o dall’usucapione (si veda Cass. SS.UU., n. 7449 del 1193). Il titolo di proprietà, nella fattispecie, è ben individuato nell’atto del notaio dove è chiaramente esplcitata l’indicazione del terrazzo de quo: in ogni caso, l’appellante si comporta uti dominus, così smentendo la contraria affermazione della proprietà comune del lastrico solare. Il secondo motivo d’appello concernente le censure avverso la dedotta legittimazione ad agire a tutela del consorzio, che apparterrebbe sia a quest’ultimo, sia alla cooperativa edilizia, quali enti assegnanti, appare smentito dalla considerazione che entrambi gli enti sono legittimati ad agire in giudizio, competendo ad entrambi la possibilità di operare in epoca successiva all’assegnazione, al fine di rettificare le superfici convenzionali e di determinare, di conseguenza, i nuovi costi degli alloggi, oggetto dell’atto originario. Anche nella fase precedente a tali adempimenti, entrambi gli enti, che hanno partecipato all’atto di assegnazione per avere realizzato gli alloggi, appaiono legittimati alla richiesta nei confronti dell’assegnatario “…..