Espropriazione per pubblica utilità – edificabilità delle aree espropriate legate a futuro comparto – aree di rispetto create dall’opera realizzata – irrilevanza sulla stima – valutazione delle aree agricole ed edificabili - criteri

12/09/2023

(omissis) … “Con ricorso depositato in data 18.10.2019 ex art. 702 bis c.p.c. i sigg.ri X e Y proponevano opposizione avverso la stima ex art. 21 TUE effettuata in data 8.8.2019 dalla commissione tecnica e chiedevano l’accertamento dell’indennità espropriativa effettivamente dovuta in loro favore per l’espropriazione, disposta nell’ambito della realizzazione delle opere viarie complementari all’Autostrada A14 ed avente ad oggetto la superficie di mq omissis dei terreni di loro proprietà siti in P, distinti al fg. - mapp. - e fg. - mapp. - di complessivi mq. omissis, da determinare, tenuto conto dell’edificabilità dell’area e fatta applicazione della maggiorazione ex art. 37, comma 2, TUE, in € omissis, oltre ad € omissis circa per indennità ex art. 33 DPR 327/2001 e ad indennità di occupazione dal 17.5.2016 sino al decreto di espropriazione, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, con condanna dei resistenti, Ministero M e società W, in solido fra loro, ovvero ciascuna per quanto di ragione e di legge, al pagamento delle somme come sopra accertate, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vittoria delle spese di lite. Con atto depositato in data 27.11.2019 i ricorrenti rinunciavano agli atti nei confronti del Ministero M. La società W, nel costituirsi con comparsa depositata in data 13.03.2020, eccepiva l’inammissibilità del ricorso per mancata emissione del decreto di espropriazione, contestava i presupposti per l’applicazione dell’art. 33 e dell’art. 37 del TUE e chiedeva il rigetto del ricorso; in via riconvenzionale chiedeva accertare l’errata quantificazione dell’indennità di espropriazione determinata nella relazione di stima del Collegio dei Tecnici ex art. 21, 3° comma, D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, riguardante gli immobili siti nel Comune di P e catastalmente censiti (omissis), dovendosi fare applicazione dei valori di mercato dei terreni agricoli e, quindi, determinare la giusta indennità di espropriazione, con vittoria delle spese di lite. Nel corso del giudizio veniva disposta CTU e, con ordinanza in data 07.09.2022, il richiamo per chiarimenti del nominato ausiliare. I ricorrenti, all’esito del deposito dell’elaborato peritale, in data 09.03.2023 depositavano note di trattazione scritta con cui chiedevano: “Piaccia all’Ecc.ma Corte annullare la stima della Commissione Peritale 8.8.2019 qui impugnata accertando l’indennità espropriativa effettivamente dovuta ai ricorrenti, da quantificare in € (omissis), oltre il 10% ex art. 37 DPR 327/2001 pari ad € (omissis), per un totale di € (omissis), oltre ad € (omissis) circa per indennità ex art. 33 DPR 327/2001 per l’incisione della proprietà residua, valutate le aree espropriande quali edificabili ex art. 37 DPR 327/2001, stabilendo altresì la indennità di occupazione provvisoria ragguagliata al periodo di occupazione sino al decreto di esproprio, a decorrere dal 17.5.2016 e comunque dovuta ex lege in ragione di 1/20 per anno della indennità definitiva spettante sino all’esproprio ovvero nelle diverse somme, maggiori o minori accertande in corso di lite, di ragione e di legge, secondo la quantificazione operata dal CTU, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, condannando la convenuta Soc. W, al pagamento delle somme come sopra accertate, oltre interessi con vittoria delle spese di lite di CTU e di CTP da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”. La società Autostrade con note di trattazione scritta depositate in data 14.03.2023 chiedeva: “Piaccia all’Ecc.ma Corte d’Appello adìta, ogni contraria istanza disattesa, respingere la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale, accertata, per le ragioni esposte in comparsa di costituzione e risposta, l’errata quantificazione dell’indennità di espropriazione determinata nella relazione di stima del Collegio dei Tecnici ex art. 21, 3° comma, D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, riguardante gli immobili siti nel Comune di P e catastalmente censiti al fg. 50 mapp. 120-1902 e al fg. 63 mapp. 2-3-119-175-176 e 270; accertata l’indennizzabilità secondo i valori di mercato dei terreni agricoli, dei fondi oggetto della procedura espropriativa; accertata l’assenza dei presupposti per applicazione dell’art. 33 D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327; accertata l’assenza dei presupposti per applicazione dell’art. 37, 2° comma, D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327; poste nel nulla le determinazioni contenute nell’opposta stima; determinare la giusta indennità definitiva di espropriazione dovuta ai Signori X e Y in relazione ai terreni oggetto del procedimento espropriativo in misura di Euro (omissis), secondo il conteggio contenuto alle pagine 55 e 71 della CTU. Con vittoria di spese, anche generali, e compensi”. La causa veniva, quindi, trattenuta in decisione all’esito del deposito delle note difensive e di replica nei termini a tal fine concessi alle parti. RAGIONI DELLA DECISIONE Preliminarmente va dichiarata l’ammissibilità del documento n. 15 prodotto da W, in quanto di formazione successiva all’introduzione del giudizio, e del documento costituito dall’ordinanza della intestata Corte n. cronol. 383/2022 trattandosi di precedente giurisprudenziale. Con decreto 0001126 del 25.1.2016 il Ministero M dichiarava la P.U. delle opere e con successivo decreto 16.3.2016 veniva disposta l’occupazione di urgenza dei beni cui seguiva, in data 17.5.2016, l’immissione in possesso da parte dell’espropriante. In data 23/06/2016 i ricorrenti rifiutavano l’indennità provvisoria loro offerta pari ad euro (omissis) e conseguentemente comunicavano di volersi avvalere del collegio di tecnici ex art. 21 DPR 327/2001. Con nota del 17/09/2019 veniva dato avviso del deposito della relazione del Collegio dei Tecnici con cui l’indennità di espropriazione veniva fissata in complessivi euro (omissis), sulla base del valore di euro (omissis) al mq. A seguito della mancata accettazione dell’indennità, in data 21/11/2019 veniva costituito presso il M.E.F. - Ragioneria Territoriale di Stato di Ancona - il deposito definitivo numero (omissis) dell’indennità provvisoria per l’importo di euro (omissis), di cui veniva data comunicazione al ricorrente e successivamente, in data 29/01/2020 l’ulteriore deposito numero (omissis) dell’indennità provvisoria (deposito integrativo) per l’importo di € (omissis), di cui veniva data comunicazione al ricorrente. Preliminarmente occorre dare atto dell’intervenuta adozione, nel corso del presente procedimento, del decreto di espropriazione 04/11/2020 a con il quale viene disposta l’espropriazione di mq (omissis) dei terreni di proprietà dei ricorrenti si dà doversi ritenere superata l’eccezione inizialmente sollevata dalla difesa della società W atteso che secondo la costante giurisprudenza di legittimità l’emanazione del decreto di espropriazione, integrando una condizione dell’azione per la determinazione della corrispondente indennità, può intervenire anche nel corso del giudizio, fino alla decisione. L’area oggetto di espropriazione, così come accertato dal nominato CTU, è ubicata in zona adiacente al casello autostradale A/14, alla uscita/entrata della Superstrada E/78, in prossimità dell’aeroporto di P ed è direttamente collegata alla Zona Industriale della città di P, in loc.tà A e con quella a sud, di B; morfologicamente tutta l’area è di tipo pianeggiante ed appartiene alla piana alluvionale del fiume Metauro. Sotto il profilo della zonizzazione prevista dallo strumento urbanistico generale, anche previgente all’espropriazione, le aree oggetto di esproprio fanno parte del Comparto edificatorio ST5-P27 e ricadono in zona D/4 e D/6, le cui destinazioni d’uso sono molteplici e, fra queste, quelle per attività direzionali, attrezzature ricreative e pubblici esercizi, attività commerciali di vicinato, attività commerciali - media, struttura di vendita, strutture per la salute, alberghi ed altro. Il Comparto individua un’area di servizi a destinazione mista, prossima al casello autostradale, le cui previsioni sono attuate attraverso un Piano urbanistico attuativo, esteso all'intera area del Comparto unitario, così come perimetrato nelle tavole di Piano e conforme a tutte le prescrizioni delle singole zone omogenee che lo compongono costituite dall’ubicazione dell’area verde F1 prevista fra la strada di progetto e l’abitato Sant’Orso, dalla cessione gratuita in favore dell’amministrazione comunale di 200 mq di SUL all’interno della destinazione d’uso D4 da adibire ad Uffici delle Dogane. L’attuazione degli interventi risulta, inoltre, subordinata alle seguenti prescrizioni: “la redazione dello strumento attuativo sarà condizionata dalle risultanze di un puntuale studio idraulico, che tenga conto anche dell'incremento di portata addotto dall'intervento in progetto, volto alla individuazione di eventuali aree esondabili, che non potranno essere utilizzate per l'edificazione. Detto studio, condotto con tempi di ritorno bisecolari, dovrà tener conto anche di un significativo tratto del corso d'acqua a monte e a valle della zona interessata e di eventuali accessori (attraversamenti, tombinamenti, ecc…), che potrebbero influire sul regolare deflusso delle acque , nonché delle problematiche legate al potenziale rigurgito del Canale Albani - sulla base dello studio idraulico richiesto si devono comunque individuare eventuali interventi, volti all'adeguamento del corso d'acqua in argomento - la rilevanza dell'intervento urbanistico proposto, nel caso specifico considerato sotto l'aspetto dell'impermeabilizzazione del suolo, modifica conseguentemente l'attuale assetto idrogeologico della zona, con prevedibili ricadute negative sulle già critiche condizioni idrauliche del fosso degli Uscenti.- per limitare quindi gli effetti della trasformazione d'uso del suolo sugli eventi di piena, andrà prevista la realizzazione di vasche di laminazione, secondo le modalità indicate nelle Norme Tecniche di Attuazione. - si richiama all'osservanza del R.D. 523/1904 per ciò che riguarda le distanze, gli interventi e gli scarichi sui corsi d'acqua demaniali. - qualsiasi intervento, compresi gli scarichi, su corsi d'acqua demaniali è soggetto a preventiva autorizzazione da parte del Servizio 4,4 Acque Pubbliche Rischio Idraulico e Sismico della Provincia di Pesaro-Urbino. In considerazione della strategicità di tale area, il piano attuativo dovrà necessariamente tenere in considerazione il sistema infrastrutturale complessivo che dovrà garantire la funzionalità dell’area e quelle ad essa correlate”. Il CTU ha evidenziato che, pur non trattandosi di edificabilità diretta in quanto legata alla realizzazione di un intero comparto, la previsione del comparto non risulta ostativa alla stima sulla base dell’effettiva edificabilità dell’area. Le previsioni urbanistiche relative alla zonizzazione e ai vincoli imposti consentono di qualificare l’area in esame come avente natura edificabile. Sul punto va data continuità ai principi sistematicamente enunciati dalla giurisprudenza di legittimità secondo i quali, ove il piano regolatore o altri strumenti equivalenti prevedano l’edificabilità della zona in cui è ubicato l’immobile, regolandone la relativa pianificazione, anche in via “indiretta” attraverso la realizzazione di un intero comparto, consentendo la presentazione di piani di attuazione, siffatta destinazione legale è sufficiente ad imprimere allo stesso detta qualità, la quale non richiede, perché rilevi giuridicamente, di essere di volta in volta confermata da ulteriori indagini sulle sue caratteristiche, essendo state, queste già preventivamente apprezzate nella fase di elaborazione dello strumento urbanistico e tradotte nelle conseguenti prescrizioni, realizzando per ciò solo il presupposto (e la condizione) dello sfruttamento edificatorio da parte del proprietario dell’area. Condivisibile deve peraltro ritenersi quanto argomentato dal CTU nel rispondere alle osservazioni del ctp della società W rispetto ai vincoli gravanti sulle aree ricomprese nel comparto: “La questione sollevata dei vincoli, che avrebbero carattere conformativo e che finirebbero per imporre l’inedificabilità del comparto - vincoli, che, si ripete, sono stati opportunamente indicati - si ritiene in ogni caso irrilevante ai fini della capacità edificatoria del comparto, essendo essa legata ai parametri edilizi riportati nel PRG per la zona ST5_P27, ovvero all’indice territoriale IT (SUL/superficie comparto) = 0,15 mq/mq, con la superficie utile lorda realizzabile derivante dall’applicazione di detto indice a tutta l’area del comparto, sia essa destinata al posizionamento dei nuovi fabbricati, sia essa destinata a strade, a verde o ad altro. In altri termini si ritiene che detti vincoli, anche se insistenti sulla porzione del fondo di proprietà della ricorrente espropriata, non impediscono che l’area sottoposta al vincolo contribuisca comunque a determinare la superficie utile totale del fondo, fermo restando la non edificabilità all’interno della porzione in fascia di rispetto e, in tale ottica, il diritto del proprietario, ovvero la capacità edificatoria spettante pro quota è rapportata alla consistenza dell’area di proprietà a prescindere dalla localizzazione e/o destinazione specifica all’interno del comparto. Pertanto, per concludere, ritenuta, per i motivi suesposti, irrilevante ai fini del giudizio la localizzazione e/o destinazione delle aree oggetto di esproprio all’interno del comparto edificatorio,…”. A seguito dei disposti chiarimenti il CTU ha precisato, quanto ai vincoli di fascia di rispetto stradale e autostradale che “… si deve ribadire sul punto che per quanto dai vincoli imposti derivi di certo l’inedificabilità delle aree ricadenti nelle fasce di rispetto autostradale e fasce di rispetto stradali, essi tuttavia, a differenza del caso di un singolo lotto edificabile, non pregiudicano la vocazione edificatoria dell’intero comparto. Dato che il PRG prevede l'edificabilità della zona, regolandone la relativa pianificazione - nel caso di specie in via “indiretta” attraverso la realizzazione di un intero comparto mediante apposito piano di attuazione si ritiene - in questo condividendo la posizione di parte ricorrente - la destinazione dello strumento urbanistico generale sufficiente ad imprimere allo stesso detta qualità (edificatoria), la quale non richiede di essere volta a volta confermata da ulteriori indagini sulle sue caratteristiche, essendo state queste già preventivamente valutate nella fase di elaborazione dello strumento urbanistico e tradotte nelle conseguenti prescrizioni, realizzando per ciò solo il presupposto (e la condizione) dello sfruttamento edificatorio da parte del proprietario dell’area. Nel ritenere, in definitiva, che le previsioni urbanistiche relative alla zonizzazione e ai vincoli imposti consentono comunque di qualificare l’area in esame come avente natura edificabile, si deve ribadire pertanto che: l’edificabilità delle aree, quale risultante dal PRG vigente - ad oggi le aree hanno la stessa destinazione urbanistica ed edificabile il cui utilizzo è dettato dalla Scheda di PRG Comparto ST5_P27, in base alla Superficie Territoriale con precisi ed immutati indici - va calcolata sulla intera estensione del Comparto ST5_P27 di mq. 229.899. - tutta l’area del comparto edificatorio, le previste strade, il verde pubblico, ecc. costituiscono le opere da realizzare come urbanizzazione primaria e secondaria a carico dei lottizzanti ed a scomputo oneri di urbanizzazione; - l’indice territoriale, pari di 0,15 mq./mq., così come risultante dal certificato di destinazione urbanistica, comprende oltre alle aree destinate a strade, verde, parcheggi, svincoli anche le aree assoggettate ai detti vincoli. - il calcolo del valore dell’area in questione può essere comunque sviluppato con riferimento all’intera estensione del comparto - pari a mq 229.899 - ed alla corrispondente superficie utile lorda (SUL) del comparto pari a mq. 34.485, dunque con l’applicazione dell’indice territoriale di 0,15 mq/mq; - come contro dedotto nella valutazione sintetica delle osservazioni fatte pervenire da parte resistente il conteggio in termini di superficie delle aree soggette ai vincoli conformativi, pur rappresentato con chiarezza dal CTP Geom. Papi si ritiene non incidente ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio nel caso di qualificazione edificatoria delle aree espropriate, dato che, come sopra accennato, la volumetria edificabile è espressione non delle superfici effettive utilizzabili, ma della superficie complessiva dell’intero comparto edificatorio e dell’indice di edificabilità, si tenga ben presente, “territoriale”.                                  Da ultimo, quanto ai vincoli paesaggistici previsti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e dal Sistema Paesistico Ambientale del Comune di P e della loro ubicazione nella piana alluvionale del fiume Metauro con conseguente applicazione delle disposizioni del P.A.I. (Piano di Assetto Idrogeologico della Regione Marche) e delle NTA dello strumento urbanistico generale del Comune di P, va osservato, così come evidenziato dallo stesso CTU, che detto vincolo di cui al D.L. n. 42/2004 non pregiudica la natura edificatoria del comparto, assoggettando soltanto gli interventi edilizi ed urbanistici alle prescritte autorizzazioni degli enti preposti alla tutela. In particolare per quanto attiene al PAI (Piano Assetto Idrogeologico) della Regione Marche, il CTU ha affermato che “… esso non pregiudica la natura edificatoria del comparto. Fermo restando le prescrizioni di piano già citate nella relazione di CTU in atti relative agli aspetti idrogeologici dovuti alla presenza del “Fosso degli Uscenti” e del canale “Albani” e le prescrizioni di cui si è altrettanto riferito relative alla redazione dello strumento attuativo condizionata dalle risultanze di uno studio idraulico volto alla individuazione di eventuali aree esondabili (…)- si deve tuttavia ribadire che nella scheda che disciplina l’edificazione all’interno del comparto edificatorio il vincolo relativo al PAI non è presente e che nella zona sono assenti aree a rischio di esondazione R1, R2, R3 e R4, così come risulta dall’immagine sopra riportata costituente la trasposizione del PAI vigente dell’Autorità di Bacino della Regione Marche”. Neppure la necessità che l’attività edilizia, nelle aree situate dal piano regolatore generale in zona di espansione, sia resa possibile attraverso uno strumento attuativo può escludere di per sé, che dette aree, pur in mancanza di uno strumento di tal genere, vengano considerate edificabili agli effetti dell’indennità di espropriazione, dal momento che una simile necessità attiene al criterio della “edificabilità di fatto”, il quale concernendo le “possibilità effettive di edificazione”, rileva esclusivamente in via suppletiva (in carenza, cioè, di strumenti urbanistici) ovvero in via complementare ed integrativa; a tale secondo criterio è legittimo fare riferimento solo agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell'area espropriata nell'ipotesi in cui sussistano delle cause che riducano le possibilità reali di edificazione, incidendo così sull'utilizzazione del suolo e, conseguentemente, sulla liquidazione dell'indennità di esproprio ma non già sulla natura dell'area, che rimane edificabile se tale è considerata dallo strumento urbanistico, come nella specie (cfr. Cass. n. 2702/2010; Cass. n. 22961/2007; Cass. n. 20408/2006). Nel rendere i chiarimenti il CTU ha ribadito, con argomentazioni che il Collegio ritiene condivisibili in quanto conformi ai principi sopra individuati, che “tali aree, pur in mancanza dello strumento attuativo, vanno considerate edificabili agli effetti dell'indennità di esproprio, dal momento che una simile necessità attiene al criterio della "edificabilità di fatto", il quale, concernendo esattamente le "possibilità effettive di edificazione", rileva esclusivamente in via suppletiva, in carenza, cioè, di strumenti urbanistici, ovvero in via complementare ed integrativa, ai fini, cioè, della determinazione del concreto valore di mercato dell'area espropriata, così da incidere sul calcolo delle relative indennità”. Il CTU ha in sostanza ribadito che “… l’edificabilità del suolo deriva dalle previsioni dello strumento urbanistico generale (PRG) e non dipende dalla sussistenza o meno del piano attuativo. Quest’ultimo, come dice il nome stesso, è solo un progetto di attuazione delle previsioni di PRG per la zona in esame, dove il volume previsto nel piano regolatore non può essere messo in discussione (occorrerebbe a tal fine una variante di PRG) per questo si deve confermare che l’area in questione è edificabile, fermo restando l’incidenza della vincolistica e delle fasce di rispetto da recepire sul piano attuativo, che definisce la dislocazione dei lotti, la plani-volumetria, l’individuazione delle aree destinate all’urbanizzazione primaria etc.”. A sostegno del proprio assunto la società W richiama l’orientamento della Suprema Corte, secondo cui, nell’ipotesi in cui l’attività edilizia sia possibile solo mediante uno strumento attuativo, particolareggiato o di lottizzazione, e tale strumento risulti assente, occorrerà fare riferimento, a prescindere dalla destinazione urbanistica del bene, al concreto valore di mercato dell’area espropriata, sussistendo una causa che esclude effettive possibilità di edificazione (v. Cass. 5 febbraio 2010, n. 2702; Cass. 31 ottobre 2007, n. 22961 e Cons. Stato 19 marzo 2021, n. 2383, e Cons. Stato, 24 dicembre 2020, n. 8313). La giurisprudenza di legittimità sopra richiamata non pone in dubbio il principio secondo cui la vocazione edificatoria di un suolo discende dalla previsione del P.G.R. e non è subordinata all'adozione di piani attuativi riferendosi alla diversa problematica degli eventuali margini d'incertezza sull'ampiezza dell’utilizzazione futura del bene in ragione della possibile previsione, attraverso lo strumento attuativo, di parziale destinazione dell’area a spazi pubblici e all’incidenza di tale aspetto nel senso di una possibile riduzione del valore di mercato del bene. Inoltre la sentenza del Consiglio di Stato n. 2383/2021 indicata dall’opposta afferma la necessità della preventiva redazione di un progetto planovolumetrico di coordinamento di iniziativa pubblica (PIP) per la realizzazione di edifici ed attrezzature per l’attività artigianale, con sistemazioni urbanistiche anche relative a cessioni di aree e alla realizzazione di strade di penetrazione e di parcheggi, ma non anche al fine di ritenere il carattere edificabile dell’area. Del tutto peculiare risulta la fattispecie sottesa alla pronuncia del Consiglio di Stato n.8313/2020 riguardante lotto intercluso , che deroga alla regola della necessità del piano attuativo, ove previsto da quello generale. A nulla rileva, infine, che nell'ambito di ciascuna zona edificatoria siano lasciati spazi ed aree per servizi e supporti pubblici (e/o per la loro costruzione) in quanto le relative disposizioni, che direttamente o indirettamente ripartiscono costruzioni e spazi liberi (con specifiche destinazioni ad uso pubblico) nel singolo fondo da espropriare o in più fondi espropriandi coinvolti dall'opera pubblica o dalle opere pubbliche previste a scopo residenziale o commerciale o industriale, non hanno funzione di variante, ma rappresentano soltanto il momento attuativo ed esecutivo del piano urbanistico generale, senza esprimere una revisione di valutazioni espresse dal piano regolatore vigente al momento dell’esproprio e dalle relative norme tecniche di attuazione. Il CTU ha poi riferito che risulta stipulata in data 28/10/2016 la Convenzione Reg. Int. n. 19757 tra W, il Comune di P, la Provincia di U e la Regione Marche avente ad oggetto la regolazione dei rapporti riguardanti la progettazione e realizzazione di una serie di opere complementari all’ampliamento della terza corsia autostradale con la quale si è in particolare convenuto, all’art. 3: “….Si dà atto che le aree interessate dal tracciato delle “Opere complementari” che presentano capacità edificatoria non ricadono all’interno dei lotti a edificazione diretta, ma sono destinate alla realizzazione di opere accessorie (viabilità, opere a verde) prevista dai piani attuativi a carico dei proprietari e alla successiva cessione gratuita a favore del Comune. In assenza di approvazione dei piani attuativi, il Comune si impegna ad attivare, anche mediante varianti urbanistiche, perequazioni di interesse pubblico per garantire, in capo ai proprietari, la capacità edificatoria esistente…”. L’ausiliare ha anche sottolineato come la capacità edificatoria dell’area in questione sia stata riconosciuta anche nella convenzione del 28/10/2016 tra Autostrade per l’Italia Spa, il Comune di P, la Provincia di PU e la Regione Marche tanto da aver convenuto all’art. 3: “In assenza di approvazione dei piani attuativi, il Comune si impegna ad attivare, anche mediante varianti urbanistiche, perequazioni di interesse pubblico per garantire, in capo ai proprietari, la capacità edificatoria esistente”. Infine l’ausiliare ha precisato che non risulta che il Comune si sia mai attivato per le dette perequazioni in ragione delle comprensibili difficoltà di ordine legale e tecnico. Il carattere edificatorio dell’area in questione trova, dunque, esplicita conferma nella richiamata convenzione del 28 ottobre 2016 con cui il Comune di P, la Regione Marche, la Provincia di U e la S.P.A. W. Il Comune pur essendosi impegnato ad effettuare “perequazioni di interesse pubblico” onde garantire la capacità edificatoria esistente attraverso un meccanismo che consente, comunque, di spalmarla su altri terreni del comparto, non ha inteso attivare, nel caso in esame, alcuna misura di perequazione non procedendo così ad alcun atto modificativo del regime che resta quello edificabile. La determinazione dell’indennizzo non può, inoltre, che essere effettuata alla data del decreto di espropriazione sicché non può non tenersi conto della situazione esistente a tale data e, dunque, della mancata adozione di provvedimenti di perequazione volti al recupero della capacità edificatoria persa per effetto dell’ablazione. Diversamente si finirebbe, peraltro, con il porre erroneamente a carico del proprietario ablato quanto meno l’onere di agire nei confronti del Comune per l’attuazione di un “impegno” assunto dal suddetto Ente in un atto rispetto al quale il privato è rimasto estraneo, con i limiti propri di una azione volta ad ottenere l’adozione di siffatto provvedimento da parte della PA. Va, invece, escluso che possa paventarsi quanto prospettato dalla società Autostrade, ovvero che ove la parte espropriata venga indennizzata per la perdita di fondi pretesamente edificabili, si verrebbero a realizzare effetti distorti ed ingiusti in conseguenza delle perequazioni che verranno poste in essere dal Comune di P in esecuzione all’art. 3 della Convenzione, che consentirebbero al proprietario di recuperare al contempo le volumetrie perse con l’espropriazione e di cederle a titolo oneroso ai proprietari degli altri fondi del comparto, poiché l’impegno del Comune risulta dallo stesso assunto soltanto sul presupposto della perdita della capacità edificatoria. Peraltro a seguito dell’espropriazione il privato espropriato non partecipa più al comparto non essendo più titolare del bene venendo così meno tutti i diritti e gli obblighi correlati alla proprietà, avendo egli ottenuto dall’espropriante - succeduto nei relativi diritti - quanto di competenza in ragione della natura del bene espropriato, considerato il pregresso inserimento nel comparto. Al fine della determinazione del quantum il CTU ha fatto applicazione del metodo basato sul costo di costruzione tenendo conto della destinazione urbanistica del bene e di tutte le sue caratteristiche e indicato l’area espropriata in (omissis) mq. Per la determinazione del valore venale del bene il CTU ha poi fatto ricorso alla stima in base al valore di trasformazione che, come noto, è dato dalla differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione stessa. Ha poi tenuto conto dell’individuazione logistica del terreno oggetto di valutazione che risulta vicino alla città ed alla zona balneare di P, dei collegamenti viari diretti con tutta la rete stradale locale e nazionale (Autostrada A/14 e Superstrada E/78), con la rete ferroviaria nazionale, della vicinanza all’aeroporto e porto turistico di P e delle destinazioni di PRG (commerciale, terziario ed alberghiero ammesse nel comparto edificatorio ST5_P27 di cui il terreno fa parte), ma anche di elementi negativi quali la necessità di un piano attuativo di notevole impegno tecnico e finanziario e di un intervento unitario con una molteplicità di proprietari e, dunque, di soggetti attuatori privati e pubblici, della dimensione dell’intervento verosimilmente sovrastimato dal PRG rispetto alla domanda, dei vincoli di piano, ivi incluse la fascia di rispetto autostradale e le fasce di rispetto stradali, con parte del comparto rientrante nelle fasce di rispetto aeroportuale, della stagnazione del mercato immobiliare. Acquisite, infine, informazioni da tre agenzie immobiliari sui prezzi correnti nel 2016 di unità immobiliari aventi la stessa destinazione, valutate le caratteristiche dell'edificio da immettere sul mercato, con finiture di tipo medio, considerato il costo delle opere a carico dei proprietari del comparto, quali le opere di urbanizzazione e di sistemazione idrauliche, gli oneri di preammortamento dell'investimento, l'utile di impresa sulla movimentazione del capitale che ritrarrebbe un operatore medio che presta la sua opera manageriale per la realizzazione dei fabbricati, della necessità di un piano attuativo di notevole impegno tecnico e finanziario e di un intervento unitario con una molteplicità di proprietari e, dunque, di soggetti attuatori privati e pubblici, della dimensione dell’intervento verosimilmente sovrastimato dal PRG rispetto alla domanda, dei vincoli di piano, ivi incluse la fascia di rispetto autostradale e le fasce di rispetto stradali, con parte del comparto rientrante nelle fasce di rispetto aeroportuale e della stagnazione del mercato immobiliare, è giunto a determinare il valore unitario del terreno ricadente all’interno del comparto in euro (omissis) al mq e quindi il valore complessivo di euro (omissis). Ciò all’esito dell’abbattimento del 20% del valore unitario del terreno accertato in euro (omissis) al mq “riferibile ad un’area prontamente edificabile a differenza di quella d’interesse che può essere edificata solo dopo l’approvazione di una convenzione, dopo aver dato l’incarico ad un tecnico e realizzato un progetto generale e dopo averne anticipato i costi e, soprattutto, dopo aver concordato l’intervento tra tutti i proprietari del comparto, con tutti i ritardi del caso ed il costo di anticipazioni di denaro per tempi indubbiamente più lunghi rispetto al caso di un singolo lotto privo degli oneri derivanti dalla partecipazione ad un comparto”. Ritiene il Collegio che gli elementi sopra individuati dal CTU e dallo stesso posti alla base dell’operato abbattimento del valore unitario al mq del terreno assumono rilievo tale da determinare un abbattimento più incisivo del valore unitario del fondo considerate le particolari difficoltà connesse all’estensione del comparto e al numero dei proprietari coinvolti ove valutate in relazione alla crisi che ha caratterizzato il mercato immobiliare nel periodo di riferimento si da dover ritenere congruo fare applicazione dell’abbattimento nella maggiore misura del 40%. Si ottiene così l’importo di euro (omissis). L’ausiliare ha poi determinato l’indennità dovuta per la superficie asservita di mq (omissis) pari ad euro (omissis) che, tenuto conto del diverso valore come sopra individuato va ridotta ad euro (omissis). L’esecuzione dell’opera pubblica non determina, inoltre, così come accertato dal CTU alcun vantaggio speciale alla parte di fondo non espropriata, poiché questa era comunque già servita da strade pubbliche. Rispetto all’incidenza sulla proprietà residua il CTU ha prospettato l’esistenza di un danno con riferimento all’edificio ex rurale poiché, in conseguenza dell’esproprio, l’ex edificio rurale ed il terreno di sedime (foglio -, mappale -) esistente all’interno del fondo si è venuto a trovare al di sotto della quota del piano strada e praticamente nel mezzo di imponenti opere stradali (ad Ovest), di un ampio parcheggio (a Sud) e in adiacenza ed opere idrauliche (a Nord-Ovest), con conseguente pregiudizio di gran parte delle sue potenzialità derivanti dalla eventuale riconversione ad usi cui era destinato (destinazione D8 nel vigente PRG, ovvero zone di riqualificazione urbanistica a carattere turistico-ricettivo di cui all’art. 50 delle NTA), nonché la sua potenzialità quale immobile per collocarvi attività di supporto e/o collaterali alla viabilità realizzata dalla P.A. Per il calcolo del danno l’ausiliare ha valutato in maniera sintetica il valore venale del bene nel suo complesso, così come esso si trovava all’epoca dell’ esproprio, commisurando quindi il danno alla riduzione del valore venale stimato mediante l’applicazione di un congruo coefficiente di riduzione in termini percentuali. Data la consistenza complessiva dell’ex edificio rurale, pari a mq. (omissis), e ritenendo congruo applicare alla SUL il valore unitario di €/mq. (omissis), ha valutato il bene in euro (omissis) e applicato il coefficiente di riduzione del 40%, tenuto conto dello stato attuale dell’immobile, determinando così la relativa indennità in euro (omissis). Tale è l’importo che va riconosciuto agli opponenti posto che il CTU ha debitamente valutato lo stato attuale dell’immobile che, però, non può ritenersi di per sé preclusivo delle utilizzazioni che risulterebbero consentite all’esito dei necessari interventi di ristrutturazione ove la proprietà non risultasse pregiudicata dall’opera pubblica realizzata. Sulla base dei valori come sopra indicati, considerata la superficie di mq. (omissis), l’immissione in possesso in data 17/05/2016 e l’adozione del decreto di esproprio in data 04/11/2020, l’indennità di occupazione d’urgenza risulta essere pari ad euro (omissis). A detta somma (importo complessivo liquidato n.d.r.) come sopra determinata, vanno aggiunti gli interessi al tasso legale, essendo state riconosciute somme maggiori rispetto a quelle già depositate presso la Cassa Depositi e Prestiti (v. Cass. Sez. Un. n. 650/1998 nonché Cass n. 8873/1993 secondo cui detti interessi decorrono a partire dal provvedimento ablativo, atteso che soltanto con detto provvedimento sorge il diritto all'indennità e solo dalla relativa data può sorgere il credito per le prestazioni accessorie degli interessi: così Cass. n. 19851/2015), esclusivamente sulla differenza tra valore stimato in sede amministrativa e valore fissato dall'autorità giudiziaria a conclusione del procedimento di opposizione alla stima; nessun altro riconoscimento (nella specie derivante da svalutazione monetaria) spetta, in quanto, trattandosi di debito costituente obbligazione di valuta, del tutto indimostrato è il maggior danno subito, ulteriore rispetto agli interessi (Cass. civ. n. 3738/2012). Le svolte argomentazioni comportano il rigetto della domanda riconvenzionale. P.Q.M. La Corte, sull’opposizione proposta da X e Y nei confronti di Società  W e il Ministero M determina l’indennità definitiva di espropriazione spettante ai ricorrenti in euro (omissis), oltre euro (omissis) ex art. 33 TUE, euro (omissis) per indennità di occupazione ed euro (omissis) per indennità di asservimento e così complessivamente in euro (omissis), oltre agli interessi al tasso legale sulla differenza tra l’importo così riconosciuto e quello già versato presso la Cassa Depositi e Presiti, disponendo che quanto in tal modo risultante sia depositato dall’ente espropriante presso la Cassa Depositi e Prestiti. (omissis)