Locazione immobile uso commerciale – indennità di occupazione – restituzione del bene (consegna chiavi) - risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. – esclusione

20/12/2024

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO

L’appellante Sig. Caioha impugnato la sentenza indicata in epigrafe, con la quale, in parziale accoglimento della sua opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo n° emesso dal Tribunale di X in data 19.07.2021, è stato condannato “al versamento di euro 3.857,00 per canoni arretrati ed euro 9.600,00 per indennità di occupazione (4 mensilità) in favore di Sempronio e Mevio”, in relazione al contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale. La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all’appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, con riguardo a ciascuno dei motivi di gravame. Le censure sollevate dall’appellante sono fondate. In punto di diritto, è noto che l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posto a carico del conduttore exart. 1590 c.c. richiede per il suo esatto adempimento un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene ossia in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. n.5841/2004, n.8616/2006). Il conduttore deve quindi restituire l’immobile nello stato medesimo in cui lo ha ricevuto, così che il locatore possa disporne liberamente e pienamente. Sotto tale profilo la consolidata giurisprudenza di legittimità ritiene che la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell’immobile locato, costituisce condotta idonea a consentire le reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo dell’obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 cit. (Cass. n.5841/2004; 550/2012; 6467/2017). Tuttavia, se la riconsegna delle chiavi è di per sé attività idonea a consentire l’immissione del locatore nella piena disponibilità del bene, essa può non essere attività da sola sufficiente al raggiungimento dello scopo dell’esatto adempimento della prestazione di cui all’art. 1590 c.c., ben potendo avvenire che la permanenza nell’immobile locato di beni mobili o attrezzi del conduttore possa costituire impedimento al pieno godimento del bene da parte del locatore e quindi assurga di per se stessa a causa di inadempimento dell’obbligazione restitutoria. Sul punto l’orientamento ormai pacifico della Suprema Corte di Cassazione richiama il dovere del Giudice del merito di valutare caso per caso, se lo stato dell’immobile, del quale sono state restituite le chiavi, consenta effettivamente al locatore di disporne liberamente e pienamente (Cass. 6467/2017). Dalle prove orali è emerso che le chiavi dell’immobile sono state in effetti riconsegnate dal Caio al locatore nel mese di settembre 2019 (teste X), epoca in cui sono state svolte le operazioni di trasloco (testi X e Y) ed in cui è quindi cessata l’attività commerciale del bar, trasferito entro il mese successivo in altro locale nelle vicinanze (testi X e Z). Risulta altresì confermato che nel corso del trasloco è stata danneggiata una vetrata, che è stata riparata entro la fine dell’anno (teste Tizio). E’ infine confermato che le utenze sono state distaccate ad ottobre/novembre 2019 e che il telecomando della saracinesca è stato riconsegnato da X (per conto di Caio) al locatore solo a giugno 2020 (interrogatorio formale Caio e teste X). Circostanza, quest’ultima, che assume un valore marginale, atteso che con il distacco dell’energia elettrica, la mancata consegna del telecomando non ha creato alcun impedimento all’accesso del proprietario nel locale, che non può che essere avvenuto con modalità manuali. Non vi è invece alcun riscontro istruttorio in ordine alla dedotta circostanza secondo cui all’interno del locale erano stati lasciati dal conduttore beni ingombranti, come il banco frigo, che impedivano l’utilizzo del bene. Ciò premesso in punto di fatto, appare contrario a buona fede ex art.1375 c.c., da parte del locatore, pretendere il pagamento integrale di un somma a titolo di indennità di occupazione sine titulo (rectius, di risarcimento del danno ex art.1591 c.c.) commisurata all’integrale canone originariamente convenuto per la locazione dell’intera area locata, quando è dimostrato che le chiavi dell’immobile sono state riconsegnate a settembre 2019, che le utenze sono state distaccate subito dopo, che il locale è stato tempestivamente sgomberato, che al suo interno non è dimostrata la permanenza di beni non rimovibili e/o tali da impedire il godimento diretto o indiretto del bene e che l’unico ritardo ascrivibile al conduttore è rinvenibile nella restituzione del telecomando della saracinesca, privo di utilità pratica in assenza di energia elettrica. Quest’ultimo ritardo integra, a parere del Collegio, un inadempimento marginale e non comportante un apprezzabile e dimostrato sacrificio dei diritti o legittimi interessi del locatore, inadempimento che potrà essere al più oggetto di una autonoma domanda di risarcimento del danno da inesatto adempimento all’obbligo di restituzione (con i correlati oneri allegatori e probatori in punto di danno), ma non può certo integrare ex se gli estremi per accordare un risarcimento del danno ex art.1591 c.c. per ritardata restituzione dell’immobile locato ovvero una indennità da occupazione sine titulo in misura corrispondente al canone di locazione contrattualmente pattuito. Alla luce delle considerazioni che precedono, l’appello va dunque accolto per quanto di ragione.